Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 39.7
1. В комментируемой статье установлены общие правила определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Это обоснованно и закономерно, поскольку в соответствии с п. 12 ст. 22 ЗК размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В п. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что в отношении указанных земельных участков устанавливаются основные принципы определения арендной платы. В настоящее время такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Основными принципами определения арендной платы являются:
- принцип экономической обоснованности - арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Данный принцип исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11);
- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы - в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы - предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;
- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки - размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
- принцип запрета необоснованных предпочтений - порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться;
- принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, - размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
В судебной практике подтверждена общеобязательность данных принципов: учитывая единство экономического пространства и правовой системы России, нашедшее свое отражение в Постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, они являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. N 15837/11).
2. В п. 2 комментируемой статьи содержится правило установления арендной платы (или первого арендного платежа) за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в случае заключения договора аренды на аукционе на право заключения такого договора (см. п. 1 комментария к ст. 39.6). В этом случае размер ежегодной арендной платы (или размер первого арендного платежа за земельный участок) определяется по результатам проведенного аукциона.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 отмечено, что по смыслу п. 4 ст. 447 ГК размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. В тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Если аукцион на право заключения договора аренды не состоялся (в случаях, когда: 1) подана только одна заявка на участие в аукционе, 2) только заявитель признан единственным участников аукциона, 3) только один заявитель принял участие в аукционе), то размер арендной платы (или первого арендного платежа) определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
Правила определения начальной цены предмета аукциона установлены п. 14 и 15 ст. 39.11 ЗК. Суть этих правил заключается в том, что такая цена аренды определяется по выбору уполномоченного органа:
- как ежегодная арендная плата, определяемая по результатам рыночной оценки земельного участка в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";
- в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости такого земельного участка (если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона (об оценке земли см. ст. 66 ЗК).
По общему правилу изменение первоначальной цены предмета аукциона при заключении договора недопустимо. Лишь в случае, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по каким-либо причинам не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, либо с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником, - при проведении повторного аукциона начальная цена его предмета может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета первоначального аукциона, но не более чем на 30% начальной цены предмета предыдущего аукциона (см. п. 14, 17 ст. 39.11 ЗК).
3. В п. 3 комментируемой статьи установлено основное правило определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов (имеются в виду случаи, предусмотренные п. 2 ст. 39.6 ЗК). С учетом существующего распределения земель в условиях федеративного государства предписано, что порядок определения размера арендной платы за подобные земельные участки, предоставляемые в аренду без торгов, устанавливается:
- в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
- в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - органом государственной власти субъекта РФ;
- в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органом местного самоуправления.
В настоящее время в этой сфере действуют Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. вышеназванным Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582. Согласно п. 2 указанных Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности и расположенных на территории РФ, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (если иное не установлено федеральными законами), одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утв. Минэкономразвития РФ;
г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в дифференцированном размере (от 0,01% - 0,06% - 1,5% - до 2,0%) с учетом статуса и льгот арендаторов и целевого предназначения земельного участка.
Соответственно, в субъектах РФ и муниципальных образованиях принимаются аналогичные нормативные правовые акты по определению размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности указанных публичных образований (см. Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 9 декабря 2015 г. N 45-АПГ15-22). Приведем в качестве примера:
- Закон Московской области от 18 июля 2017 г. N 126/2017-ОЗ "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год";
- Постановление Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. N 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области";
- Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 г. N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов";
- решение Совета депутатов городского округа Троицк в г. Москве от 7 июля 2016 г. N 441/82 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы и условий аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Троицк в городе Москве";
- решение Совета депутатов муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области от 28 июня 2017 г. N 348-рсд "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области".
Как отмечено в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК).
При определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, применяются ставки, устанавливаемые компетентными органами (базовые размеры арендной платы). Традиционно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного земельного участка, размер ставки арендной платы зависит от зоны градостроительной ценности (в населенных пунктах), категории землепользователя, вида использования (разрешенного использования) земельного участка.
Арендаторы земельных участков и иного недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Вопросы, возникающие при рассмотрении судами таких дел, разъяснены Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".
4. В п. 4 комментируемой статьи установлены ограничения максимального размера арендной платы за некоторые особо значимые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В частности, это касается земельных участков, предоставленных в аренду для:
1) размещения объектов государственного значения, предусмотренных подп. 2 ст. 49 ЗК, таких как:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ;
- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
2) проведения работ, связанных с пользованием недрами.
Арендная плата в таких случаях не может превышать размера арендной платы, рассчитанного для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Так, в случае предоставления без торгов земельного участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ либо в государственной неразграниченной собственности, в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами, размер арендной платы за такой земельный участок согласно подп. "д" п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
5. В случае заключения договора аренды сторонами (арендодателем и арендатором) в нем же определяется и размер арендной платы (п. 1, 2 ст. 614 ГК). В п. 5 комментируемой статьи установлено ограничение на установление максимального размера арендной платы в случае заключения договора аренды земельного участка, предоставляемого для некоторых целей отдельным субъектам. Всего предусмотрено семь таких категорий возможных арендаторов. Ориентиром для ограничения размера платы является земельный налог, устанавливаемый в соответствии с законодательством. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в данном случае в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.
Земельный налог, относящийся к категории местных налогов, устанавливается НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (п. 1 ст. 387 НК).
Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Организации и физические лица, владеющие земельными участками на основании договора аренды, не являются плательщиками такого налога (ст. 388 НК).
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Согласно ст. 394 НК налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать:
1) 0,3% в отношении земельных участков:
- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;
- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;
- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества;
- ограниченных в обороте в соответствии с законодательством, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.
В п. 5 комментируемой статьи предусмотрены случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов тем или иным лицам в случаях, когда это обусловлено ранее заключенным договором, имеющим отношение к данному участку (подп. 1, 2, 2.1), либо в случаях, предусмотренных специальными нормами ЗК, федеральных законов, законов субъектов РФ (подп. 3, 4).
Подпункт 1 п. 5 комментируемой статьи содержит норму об ограничении размера арендной платы при заключении договора аренды без проведения торгов с лицом, которое в соответствии с ЗК имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (см. п. 2.18 комментария к ст. 39.6).
В подп. 2, 2.1 п. 5 предусмотрены нормы об ограничении размера арендной платы при заключении договора аренды без проведения торгов с лицами (прежде всего, юридическими), с которыми заключен один из следующих договоров, предусматривающих развитие или освоение территории:
- договор о комплексном развитии территории жилой застройки (ст. 68 ГрК);
- договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования (ст. 55.27 ГрК);
- договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (ст. 55.27 ГрК).
Наличие таких норм обусловлено необходимостью создания льготных условий для застройщиков, реализующих социально ориентированные проекты, реализация которых направлена на решение жилищных проблем граждан. В этих случаях земельный участок предоставляется для указанных целей в аренду лицу, с которым был заключен (или одновременно заключается) соответствующий договор (см. п. 2.13 - 2.23 комментария к ст. 39.6 ЗК). Содержание соответствующих договоров об освоении или развитии территории, права и обязанности сторон, порядок расторжения данного договора урегулированы законом (см. указанные выше статьи ГрК).
В подп. 3 п. 5 комментируемой статьи предусмотрено ограничение размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Таким гражданам земельные участки предоставляются однократно без проведения торгов в аренду - к ним, в частности, относятся инвалиды, военнослужащие (подробнее о категориях таких лиц см. п. 2.14 комментария к ст. 39.6).
Подпункт 4 п. 5 комментируемой статьи содержит правило об ограничении размера арендной платы при заключении договора аренды земельного участка с лицами, которым на праве оперативного управления принадлежат находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них (см. п. 3 и 4 ст. 39.20 ЗК). Содержание и пределы права оперативного управления определены ст. 296 ГК. Таким вещным правом на земельные участки и иное имущество наделяются учреждения и казенные предприятия, которые владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и (если иное не установлено законом) распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.
6. Следует иметь в виду, что в некоторых других законах и нормативных правовых актах федерального уровня предусматривается иной порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
Так, если земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в аренду без проведения торгов, то арендная плата такого земельного участка устанавливается в размере 0,3% его кадастровой стоимости (п. 5.1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:
- 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
- 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК").
Постановлением Правительства РФ от 25 января 2008 г. N 30 утверждены ставки арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды.
На основании ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ" (ст. 33 и 34) Приказом Минэкономразвития России от 14 июля 2006 г. N 190 утверждена Методика расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон. Как правило, максимальный размер арендной платы за земельные участки, предоставляемые резиденту особой экономической зоны на основании соглашения, составляет 2% их кадастровой стоимости в год (см. Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2005 г. N 784 "О создании на территории Елабужского района Республики Татарстан особой экономической зоны промышленно-производственного типа" и др.).
Годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, предоставляемыми Государственной компании "Российские автомобильные дороги", определяется в договорах аренды таких земельных участков и не может превышать 1% кадастровой стоимости таких земельных участков (см. ч. 3 ст. 36 Федерального закона от 17 июля 2009 г. N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 3 ст. 39 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Для иностранных юридических лиц ставки арендной платы могут устанавливаться в большем размере, чем соответствующие ставки для российских организаций, что, как подтверждает судебная практика, соответствует федеральному законодательству (см. п. 4 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с защитой иностранных инвесторов (письмо Президиума ВАС РФ от 18 января 2001 г. N 58)).
7. Комментируемой статьей не регулируются вопросы оснований и порядка изменения арендной платы, а также порядка и сроков (периодичности) ее внесения. По общему правилу согласно п. 3 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производится. Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
