Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 39.8
1. В п. 1 данной статьи содержится общая норма о том, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим ЗК и другими федеральными законами, что характеризует общий правовой режим данного договора в российской правовой системе. Особенности же данного договора установлены комментируемой статьей ЗК и обусловлены, прежде всего, целевым назначением земельного участка (п. 2, 16, 17, 18), связаны с порядком заключения договора (п. 11) и сроком его действия (п. 8, 9, 10, 12), возможностью установления дополнительных обязательств и обременений (п. 4, 13) либо невозможностью установления и наличия дополнительных требований в виде расходных обязательств и преимущественных прав (п. 14, 15).
В настоящее время общие положения о содержании, заключении, исполнении и прекращении договоров аренды установлены § 1 гл. 34 ч. 2 ГК.
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (наряду с таким имуществом, как: предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи). Здесь же сказано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В настоящее время особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются не только комментируемой статьей, но и иными статьями ЗК (ст. 22, ст. 39.7 и др.), а также другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 609 ГК договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
В ст. 22 ЗК зафиксированы особенности заключения и исполнения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, когда это связано с развитием экономических зон, освоением территории в целях строительства жилья и т.п. Особые требования и ограничения к определению размера арендной платы по договору аренды предусмотрены ст. 39.7 ЗК (см. комментарий к ст. 39.7).
Статьей 26 (п. 2) ЗК установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 отмечено, что если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Что касается других законов, то, например, в ФЗ "Об особых экономических зонах в РФ" (ст. 35) установлен запрет резиденту особой экономической зоны - арендатору земельного участка: сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Другая особенность договора аренды в виде ограничения субаренды предусмотрена ч. 2 ст. 11 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях": концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
В некоторых федеральных законах достаточно конкретно регламентируются сроки договора аренды земельных участков. Так, в п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" сказано, что собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. В п. 3 ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок от трех до 49 лет. В ст. 72 ЛК предусмотрен такой же продолжительности максимальный срок договора аренды государственного или муниципального лесного участка.
2. Во втором пункте комментируемой статьи закреплена правовая особенность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления для проведения работ, связанных с пользованием недрами. В данном договоре должно предусматриваться проведение работ по рекультивации земельного участка.
Проведение таких работ регулируется Постановлением Правительства РФ от 10 июля 2018 г. N 800 "О проведении рекультивации и консервации земель" и утвержденными им Правилами проведения рекультивации и консервации земель.
Использование земельного участка с нарушением требований законодательства, а именно - невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв может стать основанием расторжения договора и прекращения аренды земельного участка по п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 ЗК.
3. Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает особенность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования. Такой договор заключается при обязательном условии обеспечения свободного доступа граждан к данному водному объекту и его береговой полосе и должен содержать соответствующую норму.
Согласно ст. 1 ВК водный объект - это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Как отмечено в ст. 6 ВК, поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено федеральными законами. Гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
Береговая полоса - это полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем 10 км, составляет 5 м (п. 6 ст. 6 ВК).
Ранее подобная ограничительная норма содержалась в п. 3.2 ст. 22 ЗК. Однако она требовала заключения такого договора с пользователем водного объекта, хотя арендаторами земельных участков зачастую были те, кто не являлся пользователями прудов, озер и других водоемов. Неоднозначная трактовка существовавшей нормы вызвала многочисленные судебные споры. Так, например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в своем Постановлении отметил, что из содержания названной нормы права не следует, что правом на заключение договора аренды такого земельного участка обладает лишь пользователь водного объекта, как это ошибочно посчитали арбитражные суды нижестоящих инстанций (см. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 августа 2013 г. N Ф03-2719/2013).
Ныне действующая норма является более четкой и корректной, она требует (без указания на арендодателя и арендатора), чтобы договор заключался при условии свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе. Это означает, что в любом случае, независимо от того, связано ли использование земельного участка с пользованием водным объектом или нет, должен быть обеспечен доступ граждан к указанным объектам.
4. В п. 7.1 комментируемой статьи содержится необходимое для включения в договор аренды обязательство арендатора на случай, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами.
Суть требования состоит в том, что в этих случаях договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки. Если же было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, то в договор должно быть включено обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев. Кроме того, в договоре арендатору должно быть предписано осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
Определение самовольной постройки и правовые основы ее сноса либо приведения в соответствие с установленными параметрами представлены в ст. 222 ГК. Кроме того, рекомендации по правильному применению норм действующего законодательства при решении данного вопроса даны в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 22, 24, 25, 27, 28, 29, 30, 31).
5. Дифференциация сроков в п. 8 комментируемой статьи произведена с учетом взаимосвязи договора аренды с ранее заключенным договором или соглашением - в девяти случаях (подп. 5, 7, 8, 8.1, 8.3, 9, 15, 15.1, 19), целевого назначения земельных участков - в семи случаях (подп. 1, 2, 3, 4, 10, 11, 12), срока резервирования земель (подп. 13), наличия и срока реализации решения о комплексном развитии территории или реализации инвестиционного проекта (подп. 8.4, 8.5 и 14), наличия на земельном участке объектов капитального строительства (подп. 6, 17), а также с учетом срока, установленного иным законом (подп. 8.2 и 16).
В подп. 8, 9 и 12 п. 8 комментируемой статьи определены сроки, на которые могут заключаться договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Как правило, вопрос о сроке договора аренды разрешается непосредственно сторонами в самом договоре. Поскольку срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В то же время в п. 3 ст. 610 ГК предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
5.1. Как следует из подп. 17, во всех иных случаях, прямо не предусмотренных п. 8 комментируемой статьи, договор аренды заключается на срок до 49 лет.
В числе договоров, которыми обусловливается заключение договора аренды земельного участка на тот или иной срок, указаны:
- договор аренды исходного земельного участка, из которого образован передаваемый в аренду земельный участок - подп. 5 (подробнее см. п. 2.6 комментария к ст. 39.6);
- охотхозяйственное соглашение - подп. 7 (подробнее см. п. 2.25 комментария к ст. 39.6);
- концессионное соглашение, соглашение о государственно-частном партнерстве и соглашение о муниципально-частном партнерстве - подп. 8 (подробнее см. п. 2.22 комментария к ст. 39.6);
- договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого (либо социального) использования - подп. 8.1 (подробнее см. п. 2.23 комментария к ст. 39.6);
- договор о комплексном развитии территории - подп. 8.3 (подробнее см. п. 2.13 комментария к ст. 39.6);
- договор аренды земельного участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд, взамен которого гражданину предоставляется передаваемый в аренду земельный участок - подп. 9 (подробнее см. п. 2.16 комментария к ст. 39.6);
- договор о предоставлении рыбопромыслового участка и договор пользования водными биологическими ресурсами - подп. 15 (подробнее см. п. 2.29 комментария к ст. 39.6);
- договор пользования рыбоводным участком - подп. 15.1 (подробнее см. п. 2.30 комментария к ст. 39.6);
- договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенный в соответствии с Федеральным законом "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя" - подп. 19 (подробнее см. п. 2.37 комментария к ст. 39.6).
В перечисленных случаях срок аренды земельного участка ограничивается сроком действия договора (соглашения, проекта) из числа указанных, заключенного между сторонами. В случае, предусмотренном в подп. 9 п. 8 комментируемой статьи (при изъятии арендуемого ранее участка для государственных или муниципальных нужд), ограничивается также минимальный срок, на который может быть заключен такой договор, - 3 года. При этом уточняется, что максимальный срок не может превышать оставшийся срок действия договора аренды земельного участка, подлежащего изъятию.
5.2. Земельный участок, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, может предоставляться в аренду на срок, не превышающий срока такого резервирования, - подп. 13 п. 8 комментируемой статьи (подробнее см. п. 2.18 комментария к ст. 39.6).
Если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития, он может предоставляться в аренду резиденту такой зоны на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией - подп. 14 (подробнее см. п. 2.28 комментария к ст. 39.6).
5.3. Сроки договора аренды земельных участков могут быть обусловлены их предоставлением:
1) для строительства и реконструкции тех или иных объектов:
- зданий, сооружений <7> - на срок от 3 до 10 лет (подп. 1);
- линейных объектов <8> - на срок до 49 лет (подп. 2);
- объектов индивидуального жилищного строительства, под которыми согласно п. 3 ст. 48 ГрК понимаются отдельно стоящие жилые дома <9> с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, - на срок 20 лет и только гражданину (подп. 3);
2) для проведения работ по недропользованию - подп. 10. В этом случае срок действия договора аренды определяется сроком действия лицензии на пользование недрами и не может превышать ее более чем на два года (подробнее см. п. 2.20 комментария к ст. 39.6);
3) для ведения личного подсобного хозяйства и осуществления сельскохозяйственной деятельности:
- подп. 3 предусматривает выделение земельных участков в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства на срок 20 лет (см. также п. 2.15 комментария к ст. 39.6);
- подп. 11 предполагает предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства - на срок от 3 до 49 лет;
- подп. 12 устанавливает специальное правило о том, что земельный участок для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества предоставляется гражданину на срок не более чем 3 года.
--------------------------------
<7> Понятие зданий и сооружений дано в п. 10 ст. 1 ГрК.
<8> Понятие линейных объектов дано в ст. 133.1 ГК, п. 10.1 ст. 1 ГрК.
<9> Понятие жилых домов дано в п. 2 ст. 16 ЖК.
5.4. В п. 6 и 17 установление срока аренды земельного участка обуславливается наличием на участке объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), принадлежащих на праве собственности арендатору такого земельного участка.
Если земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, предоставляется для завершения строительства такого объекта (см. п. 2.10 комментария к ст. 39.6), срок договора аренды определяется одним из двух способов:
1) по общему правилу он заключается на срок не более трех лет;
2) если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то он заключается на срок, не превышающий оставшегося срока действия такого договора.
Если на земельном участке расположены здания и сооружения, то он предоставляется в аренду собственникам таких зданий, сооружений, а также помещений в них максимальным сроком до 49 лет.
Таким образом, в семи случаях (подп. 1, 2, 3, 6, 11, 12, 17) регулирование срока договора аренды производится путем указания в норме на конкретные цифровые параметры, характеризующие количество лет, на которое может быть заключен договор. Сроки зафиксированы следующим образом:
- в одном случае указан абсолютно конкретный срок - 25 лет (подп. 3);
- в четырех случаях установлены относительно определенные сроки в диапазоне до установленного предела в 3 года и 49 лет (подп. 2, 6, 12, 17);
- в двух случаях - в диапазоне "от" минимального срока в 3 года и до максимального предела в 10 и 49 лет (подп. 1, 4, 11).
5.5. В подп. 8.2, 8.4, 16 и 19 сроки определены ссылками на иной нормативный правовой акт - федеральный закон и закон субъекта РФ, в которых могут содержаться нормы с конкретно определенными сроками либо с минимальными или максимальными пределами таких сроков.
Законом субъекта РФ может быть определен срок предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования. По данным Фонда "Институт экономики города", подобные законодательные акты приняты примерно в половине субъектов РФ <10>.
--------------------------------
<10> Подготовка методологической базы для реализации проектов по строительству наемных домов в российских городах (Работа выполнена за счет средств Целевого капитала Фонда "Институт экономики города"). URL: http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/naemnoe_zhile_analiticheskiy_material_3.03.17_0.pdf (дата обращения: 28.03.2022).
Так, например, Закон Калининградской области от 21 декабря 2006 г. N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" в ст. 19.3 предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной Калининградской областью или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, заключается на срок от 3 до 5 лет по выбору арендатора.
В подп. 16 упоминаются федеральные законы, в которых могут устанавливаться минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков. В числе таких законов, прежде всего, ЗК (в том числе комментируемая статья и др.), ФЗ "О введении в действие ЗК" (ст. 3), Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ст. 28) и целый ряд других (см. также п. 1 комментария к настоящей статье).
5.6. Вопросы правильного применения норм ЗК о сроках договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, достаточно часто возникают в судебной практике (о применении п. 8 ст. 39.8 ЗК см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 ноября 2015 г. N Ф06-2537/15 по делу N А55-1690/2015, Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 октября 2017 г. по делу N А06-436/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 июня 2017 г. по делу N А15-4979/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2017 г. по делу N А55-12604/2016, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 марта 2017 г. по делу N А07-8412/2016 и др.).
Земельные участки (находящиеся в государственной или муниципальной собственности), основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий и сооружений, предоставляются гражданам и организациям в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (п. 2 ст. 39.1, п. 7 ст. 39.11 ЗК). Данное требование не распространяется на случаи проведения аукционов в соответствии со ст. 39.18 ЗК по предоставлению в аренду земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства при наличии не менее двух заявок.
6. В п. 9 комментируемой статьи установлено правило об увеличенном сроке договора аренды земельного участка, предоставляемого непосредственно в целях строительства зданий и сооружений. Договор аренды в таком случае может заключаться на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. В данном случае применению подлежит Приказ Минстроя России от 15 мая 2020 г. N 264/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений в целях расчета срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
В случае если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений.
7. В п. 11 комментируемой статьи уточнено правило заключения договора аренды по результатам проведенного аукциона. По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона. В случае если аукцион признан несостоявшимся, договор может быть заключен:
- с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка;
- заявителем, признанным единственным участником аукциона;
- единственным принявшим участие в аукционе его участником.
Во всех указанных случаях договор аренды заключается на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (в том числе относительно срока договора аренды).
8. В п. 12 комментируемой статьи установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных п. 8 настоящей статьи. Данное правило не распространяется на случаи заключения договора аренды после несостоявшегося аукциона (с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником).
9. В п. 12.1 комментируемой статьи введена норма о возможности увеличения срока действия договора аренды земельного участка.
В случае если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута.
Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута. При этом арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор.
Правила установления публичного сервитута установлены нормами гл. V.7 (ст. 39.37 - 39.50) ЗК.
10. В п. 13 комментируемой статьи предусмотрено обязательное требование к договору аренды земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), когда он полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта (ст. 133.1 ГК называет среди них железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.). Охранные зоны устанавливаются в соответствии со специальными нормативными актами, регулирующими правовой статус таких линейных объектов. Например, Правила охраны магистральных трубопроводов утверждены Постановлением Федерального горного и промышленного надзора России от 24 апреля 1992 г. N 9. Они устанавливают, что земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований данных Правил.
При установлении охранных зон линейных объектов договор аренды земельного участка, входящего в такую зону, должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
11. В п. 14 комментируемой статьи содержится запрет на установление в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, требований к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора.
Пример. Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее - Управление) и ОАО "Северное речное пароходство" (далее - Общество) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с условиями которого Управление предоставляет Обществу в аренду земельный участок в Виноградовском районе Архангельской области, относящийся к землям промышленности и имеющий разрешенное использование под производственные постройки. Согласно п. 1.2 договора на земельном участке расположены ветхие строения: дом деревянный, баня, баня с пристройкой, сарай. В п. 5.2.3 договора было предусмотрено, что Общество обязуется обеспечить восстановление или ликвидацию ветхих строений, расположенных на участке и указанных в п. 1.2 договора. Договор аренды заключался на срок по 18 марта 2062 г., но был расторгнут по решению суда с 1 января 2014 г.
Ссылаясь на то, что Общество не выполнило обязательство, предусмотренное в п. 5.2.3 договора, Управление обратилось в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что условие п. 5.2.3 договора противоречит положениям п. 14 ст. 39.8 комментируемого закона, поскольку возлагает на Общество незаконное обязательство (см. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2015 г. по делу N А05-5725/2015).
Исключения из предусмотренного в комментируемом пункте правила могут быть установлены федеральным законом.
12. Пунктом 15 комментируемой статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лишен преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В то же время в отношении иного арендуемого имущества данное право, предусмотренное ст. 621 ГК, продолжает действовать.
Преимущественное право в отношении аренды земельного участка ранее законодательно гарантировалось п. 3 ст. 22 ЗК. Фактически же его зачастую было невозможно реализовать, что многократно подтверждено судебной практикой (см., например, Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июля 2012 г. N 17540/11, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2006 г. по делу N А19-44710/05-19-Ф02-4508/06-С2 и др.).
Вместо этого в законодательстве теперь предусмотрены иные правила заключения прежним арендатором земельного участка договора аренды данного земельного участка на новый срок (подп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК). Подобное допустимо только в том случае, если арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с обстоятельствами, предусмотренными п. 3 ст. 39.6 ЗК, и при выполнении условий, установленных п. 4 этой же статьи ЗК (подробнее см. п. 2.32 и 3 комментария к ст. 39.6 ЗК).
Пример. В Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20 июля 2015 г. N Ф10-2158/15 по делу N А48-22/2014 констатируется, что арендатор, нарушивший обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка, не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе как на торгах.
13. В п. 16 комментируемой статьи предусмотрена норма, гарантирующая арендодателю право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и зарезервированного для государственных или муниципальных нужд (см. п. 7 комментария к ст. 39.16).
В случае предоставления в аренду такого участка договор аренды должен содержать условие, предусматривающее возможность досрочного расторжения данного договора по требованию арендодателя по истечении одного года со дня уведомления арендатора о подобном намерении.
14. В последнем п. 17 комментируемой статьи установлен законодательный запрет на внесение изменений в договор аренды земельного участка, заключенный на торгах, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка.
Конкретный вид разрешенного использования земельного участка (либо несколько видов такого использования) и принадлежность земельного участка к определенной категории земель согласно градостроительному регламенту указываются в договоре аренды земельного участка в соответствии с тем, как это было обозначено в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды (см. подп. 4 п. 21 ст. 39.11 ЗК).
"Разрешенное использование земельного участка" - важнейшее правовое понятие, предопределяющее отнесение земель к той или иной категории и их правовой режим в целом, что является одним из принципов земельного законодательства, предусмотренных подп. 8 ст. 1 ЗК. Как отмечено в п. 2 ст. 7 ЗК, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Здесь же отмечено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В п. 3 ст. 85 ЗК сказано, что землепользователи и арендаторы земельных участков могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. В связи с этим также возникает вопрос о возможности изменения договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов.
По этому поводу аргументированные позиции выработаны в арбитражной практике (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13 по делу N А35-765/2012). Указывается, что положения законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства, предоставляющие арендатору право на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, могут быть реализованы только с учетом положений гражданского законодательства, предусматривающих необходимость соблюдения прав и обязанностей сторон договора аренды. Предоставляемое арендатору-застройщику право на выбор вида разрешенного использования не может быть абсолютным и ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
При ответе на вопрос о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо учитывать, что перечень случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов носит закрытый характер, при этом указаны цели такого предоставления и лица, которым предоставляются земельные участки. Представляется, что указанный в договоре аренды земельного участка, заключенном без проведения торгов, вид разрешенного использования земельного участка может быть изменен по соглашению сторон, но только на такой вид, при котором также допускается предоставление земельного участка данному арендатору без проведения торгов.
15. В последнем п. 18 комментируемой статьи установлено императивное правило о порядке внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае перераспределения земельного участка в установленном порядке.
Если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в установленном порядке (в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 39.27 ЗК), то внесение изменений в указанный договор аренды (в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок) осуществляется при наличии соглашения между уполномоченными органами и лицами, которым предоставлены такие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, как установлено п. 2.1 ст. 39.27 ЗК.
Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должно содержать обязательство сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, связанных с выполнением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, возникающих на образуемые земельные участки (п. 6 ст. 39.27 ЗК).
