Раздел 1. Федеральные налоги и сборы
3. Налог на доходы физических лиц
Вопрос 12. В каких случаях и в каком порядке предоставляются имущественные налоговые вычеты?
НК РФ предусмотрено два случая предоставления имущественных налоговых вычетов:
- при продаже имущества;
- при приобретении жилых домов, квартир, долей в них.
В случае если налогоплательщик продает жилой дом, квартиру, дачу, садовый домик, земельный участок или долю в названном имуществе, находившемся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, ему предоставляется налоговый вычет в сумме дохода, полученного от такой сделки, но не более 1 000 000 руб. При продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме, не превышающей 125 000 руб. Если имущество находилось в собственности налогоплательщика 3 года и более, то вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже такого имущества. Данный вычет не распространяется на доходы, полученные индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Возникает вопрос, в каком размере следует предоставить вычет в случае продажи налогоплательщиком комнаты в коммунальной квартире, принадлежавшей ему на праве собственности менее 3 лет*(87)? Комната в коммунальной квартире ни жилым домом, ни квартирой не является, в то же время налогоплательщик владеет данной комнатой на праве собственности единолично, говорить о том, что вся квартира находится в общей долевой собственности собственников отдельных комнат нельзя. Следовательно, такой налогоплательщик при продаже комнаты может получить налоговый вычет только в размере 125 000 руб., на вычет в размере 1 000 000 руб. такой налогоплательщик претендовать не вправе.
Второй вид имущественного налогового вычета - вычет на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, а также сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам, израсходованным на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли в них. Общий объем имущественного вычета не может превышать 1 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам).
Важной особенностью этого налогового вычета является то, что в случае, если имущественный налоговый вычет не может быть полностью использован в текущем налоговом периоде, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного использования. Для подтверждения права на вычет требуется представление документов, подтверждающих право собственности налогоплательщика на жилой дом (долю в нем), либо договор приобретения квартиры (доли в ней) или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли в ней) либо документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю в ней. Некоторые сложности возникают в ситуации, когда квартира была приобретена в собственность, а в следующем налоговом периоде перепродана другому лицу, при этом продавец еще не полностью использовал имущественный вычет, но уже лишился права собственности на квартиру. Как правило, в такой ситуации налоговые органы отказывают в предоставлении оставшейся части вычета, ссылаясь на то, что налогоплательщик не может представить документ, подтверждающий его право собственности на квартиру. Однако суды признают право налогоплательщика на получение оставшейся части налогового вычета*(88). При этом суды указывают, что право на получение налогового вычета при приобретении жилого дома или квартиры на территории РФ не связывается с моментом продажи приобретенного жилого дома или квартиры; если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток должен быть перенесен на последующие налоговые периоды до его полного использования, независимо от того, было имущество продано или нет.
Важно также отметить, что воспользоваться имущественным вычетом на приобретение недвижимости можно только один раз, повторное предоставление такого налогового вычета не допускается. Однако если налогоплательщику был предоставлен имущественный вычет в соответствии с Законом РФ "О подоходном налоге с физических лиц" от 7 декабря 1991 N 1998-1, то налогоплательщик вправе также получить имущественный вычет, предусмотренный НК РФ, т.к. в ст. 220 указано, что не допускается повторное предоставление имущественного вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, а не просто повторное предоставление имущественного вычета на новое строительство.
При приобретении жилого дома/квартиры супругами в общую совместную собственность, по мнению налоговых органов, необходимо, чтобы для вычета каждый из супругов представил платежные документы по факту самостоятельной оплаты своей доли в жилом доме/квартире*(89). Однако суды занимают иную позицию*(90). Исходя из толкования норм семейного законодательства, делается вывод о том, что все имущество супругов является их общей совместной собственностью. Следовательно, независимо от того, имя какого из супругов указано в платежном документе, расходы по приобретению жилого дома/квартиры несут оба супруга. Следовательно, оба супруга вправе получить имущественный вычет, несмотря на то, что в платежном документе указано имя только одного из супругов.
Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры/жилого дома, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми по основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделки между такими лицами. Из названных положений налогового законодательства можно сделать вывод, что в случае совершения сделки между лицами, которые являются взаимозависимыми в силу п. 1 ст. 20 НК РФ, имущественный вычет предоставляется. Однако из разъяснений налогового органа следует, что имущественный вычет не предоставляется также в случае совершения сделки между лицами, являющимися взаимозависимыми в силу п. 1 ст. 20 НК РФ (например, между лицами, являющимися родственниками в соответствии с положениями семейного законодательства РФ)*(91).
По общему правилу, имущественный вычет предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации, заявления, а также документов, подтверждающих право налогоплательщика на имущественный вычет. Однако в случае приобретения квартиры/жилого дома возможен иной порядок предоставления имущественного налогового вычета (п. 3 ст. 220 НК РФ). Налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом. Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом. В случае если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в общем порядке.
